Ruhittin Sönmez

Binaları yenilesek çare olacak mı?

Ruhittin Sönmez'in 'Binaları yenilesek çare olacak mı?' adlı köşe yazısı

Depremde yeni binalar da yıkıldı. Bu binalarla birlikte "1999 depremi öncesi yapılmış binalar riskli, yeni yönetmeliğin geçerli olduğu dönemde yapılanlar sağlam" tezi de yerle bir oldu.

Adıyaman'dan bir enkazın başından konuşan gazeteci Murat Ağırel bu enkazın, 5 yıl önce kentsel dönüşüm kapsamındayapılmış bir binaya ait olduğunu anlattı.

Yani buradaki mülk sahipleri "depreme dayanıklı olsun" diye var olan binalarını yıktırıp, "yeni yönetmeliğe göre" yapıldığı zannıyla bir müteahhite yenisini yaptırmışlar. Ama canlarının, sevdiklerinin, mallarının enkaz altında kalmasına engel olamamışlar.

Elbette yeni binalar daha sağlam ve bunlarda yıkılma oranı çok düşük. Yönetmeliğimiz de neredeyse mükemmel. Ama uygulamada görülen bu kötü örneklerin yaptığı güven tahribatı çok büyük.

****

Kendisine mikrofon uzatılan her uzman "şimdi depremden ders çıkarmak zamanı" diye konuşuyor.

Hadi ders çıkaralım, oturduğumuz binaların testlerini yaptıralım ve "depreme dayanmaz" raporu verilirse de yıktırıp yenisini yaptıralım.

Bunları yaptırmak kolay mı? Değil. Ucuz mu? O da değil.

Böyle bir ders çıkarmanın vatandaşa maliyeti neler bir bakalım.

***************************

YENİLEMENİN VATANDAŞA MALİYETİ

Binaların depreme dayanıklı olup olmadığının ölçülmesi devletin görevi olmalı. İster Şehircilik Bakanlığı ister Belediyeler, devletin bir biriminin bu tespitleri yapması lazımdı.

Diyelim ki muhtemel İstanbul depreminin etkileyeceği illerden birinde oturuyorsunuz. Şu anda İstanbul'da yaşayan milyonlarca insan gibi binanızın depreme direncini merak ediyorsunuz. Devlet de şimdiye kadar böyle bir ölçüm yapmamış.

"Eh ne yapalım, candan daha kıymetli bir şey var mı?" dediniz. Bir yetkili mühendislik firmasıyla anlaştınız, parasını verdiniz ve yapılan inceleme sonucu binanıza çürük raporu verildi.

Mevzuata göre, vatandaşa riskli yapının belirlenmesinden sonra 60+30 günlük bir süre tanınıyor. 90 gün içerisinde yapının tahliyesi ve yıkımına ilişkin bir süreç işliyor.

Yani o binada oturmanız artık mümkün olmuyor. Bu yüzden vatandaşlar bu işlem için Belediyeye ve yetkili mühendislik firmalarına başvuruda bulunmuyor.

Bu sebeple İstanbul Büyükşehir Belediyesi "hızlı bina taraması yöntemi" ile talep edilen binalarda tespit yapmaya çalışıyor. Bu yöntemle sorunlu olduğu belirlenen binalar direkt riskli yapı olarak kodlanmadığından binanın boşaltılması zorunlu değil. Çünkü sadece bir ön değerlendirme sayılıyor.

Diyelim ki, tam değerlendirme yapıldı, binanız "riskli yapı olarak kodlandı" ve yenilemeye karar verildi. Binanın yıkılması halinde, imar durumuna göre, her yerde aynı yükseklik ve büyüklükte bina yapma imkânı verilmiyor. Yeni binanın dairelerinin sayısı ve metrekaresi düşük olabiliyor.

Hadi farz edelim, aynı büyüklükte ve aynı sayıda daire yapılabiliyor olsun. 100 metrekarelik bir daire için yaklaşık (müteahhite maliyeti + kârı + beklenmeyen giderler toplamı olarak) ortalama 2 milyon TL ödenmesi gerekiyor. Daire büyüdükçe maliyet aynı oranda artıyor.

Üstelik inşaat süresince başka bir binada kiralık daire bulmanız ve en ucuzu 10-20 bin TL mertebesinde aylık kira bedeli de ödemeniz gerekiyor. İnşaat süresi boyunca yani en iyimser tahminle 1,5 - 2 yıl kira ödeyeceksiniz demek. Bu durumda devlet kira yardımı yapıyor ama çok yetersiz miktarda (aylık 1.150 TL, İstanbul'da 1.500 TL).

Yıkılacak binalardaki kiracıların da işi zor. Yeni daire arayacaklar ve bulurlarsa muhtemelen mevcut kiralarının çok çok üstünde kira ödemek zorunda kalacaklar.

Konut yenilemesi için gerekli meblağları ödeyebilecek mülk sahiplerinin oranı sizce ne kadardır?

Banka kredileri devreye sokulabilir. Fakat bu meblağda krediyi bankalar herkese vermez. Ocak ayında başlatılan "Yeni Evim Kampanyası"nın şartlarında kredi sağlanırsa, 10 yıl vadeli 2 milyon TL kredi alabilenlerin ödemeleri gereken taksitleri aylık 25 bin TL, 4 milyon TL kredi için 50 bin TL civarında olacaktır. Bu taksitleri ödeyebilecek olanların oranı sizce ne kadardır?

***************************

GÜVEN NASIL VERİLECEK?

Kentsel dönüşümle yenilenmesi ve güçlendirilmesi gereken binaların sayısı çok yüksek. Bakan Murat Kurum'a göre, "Türkiye'de 6,7 milyon bina riskli statüsünde. İstanbul'da 5,9 milyon konut var. Bunun 1,5 milyonu riskli, 300 bini acilen dönüşmesi gereken yapılar."

"İstanbul'da 7,5 büyüklüğünde bir depremde hafif, orta ve yüksek hasar alabilecek bina sayısının 500 bine ulaşacağı öngörülüyor."

Siz, bu riskli yapılardan birinde oturmak istemediğiniz için, yukarıda yazdığım bütün bu zorlukları aştınız diyelim. Bir müteahhitle anlaştınız ve şansınız yaver gitti, süresinde evinizi teslim aldınız.

Peki, artık deprem olduğunda evinizin yıkılmayacağından emin olabilecek misiniz?

İşte K. Maraş merkezli depremlerde yeni yapılan ve kentsel dönüşümle yenilenen binaların yıkılması bu güven duygusunu da yıktı.

****

O halde öncelikle devletin kentsel dönüşüm kararı verilen yerlerde yapılacak yeni binalarda yönetmelik kurallarının harfiyen uygulanmasını sağlayacak sağlam bir denetim mekanizması kurması lazım.

Ayrıca yönetmeliği ihlal eden müteahhitlere çok ağır yaptırımlar uygulamasını sağlayacak yasal düzenlemeler gerekiyor.

Alınacak bu gibi önlemlerle devletin deprem dirençli şehirler oluşturması ve vatandaşlarımıza oturduğu binanın depreme dayanıklı olduğu güvenini verebilmesi gerekiyor.

Bunun için ne kadar zamanımız var bilmiyoruz. Ama hiç vakit geçirmeden başlamak gerekiyor.

Kaynak var mı? Siyasi tercihe bağlı.

İBB'nin hazırladığı rapora göre "İstanbul'da son 20 yılda tamamlanan ve yapımı devam eden büyük ölçekli inşaat projelerinden ve imara açılan alanlarda üretilen inşaat alanlarından elde edilen 1,4 trilyon lira maddi kazançla (üretilen rant ile) İstanbul'daki orta ve üzeri riskli yapıların tamamı dört kere dönüştürülebilirdi."

Siyasetin tercihi rantı, müteahhite aktarmak değil, kamu yararına kullanmak olursa kaynak bulunur.

Ruhittin Sönmez

20 Şubat 2023